이번 글에서는 '아파트사이클연구소 유튜브 채널'의 주인인 이현철 소장님의 책 '아파트 투자는 사이클이다' 책 리뷰를 해보겠습니다.
아파트사이클 5단계
먼저 제목에도 알 수 있듯이 아파트 투자는 어차피 우상향이기 때문에 아무 때나 사는 것이 아니라 '때'를 알고 사이클에 맞춰 투자하라고 합니다.
아파트 사이클 5단계는 하락→상승초기→상승→조정→폭등입니다. 우리는 사이클을 잘 살피고 상승초기에 투자해야 하죠.
아파트 투자에서 갭투자를 많이 하십니다. 하지만 성공적인 갭투자를 위해서는 반드시 부동산이 상승해야 합니다. 상승장에서의 전세자금은 자산이지만, 하락장과 동시에 금리가 인상될 때 묶인 전세자금은 부채로 돌아옵니다. 그러니 꼭 제때에 투자해야 합니다.
하락의 시그널
부동산 하락의 시그널은 4가지가 있습니다.
1. 신규 분양가 높게 책정
2. 신규 분양 단지의 미계약
3. 미분양 발생
4. 입주 후 미분양
이 중 입주 후 미분양이 가장 강력한 하락의 시그널이라고 합니다. 투자 상품은 고점이 악재이며, 저점이 호재라는 것을 기억하고 하락이 시작되는 고점에 매수하는 일이 없길 바랍니다.
상승의 시그널
반대로 상승의 시그널에는 어떤 것이 있을까요. 상승의 시그널 4가지를 알아보겠습니다.
1. 신규 공급 물량 부족
2. 미분양 해소
3. 전세가 상승
4. 신규 분양가 낮게 책정
이 시기에는 신규 공급 물량이 부족하고, 쌓여 있던 미분양 매물이 감소하게 됩니다. 그리고 전세가 상승으로 전세가율이 상승하며 신규 분양가가 낮게 책정됩니다.
이때 자신이 감당 가능한 레버리지를 활용하여 담대히 매수하는 것이 사이클을 활용한 투자가 되겠습니다.
부동산 가격 변화 4요소
이현철 소장님이 말씀하신 부동산 가격 변화의 4가지 요소는 아래와 같습니다.
1. 심리
2. 전세가
3. 분양
4. 정부 정책
먼저 다른 것보다 심리가 크게 작용한다고 봅니다. 폭등이나 폭락의 기본 배경은 심리입니다. 그리고 우리나라에만 존재하는 전세제도는 하방 지지역할을 해주죠.
미분양된 물량이나 분양가 등을 통해서도 현재 분위기를 알 수 있으며, 마지막으로 정부가 세금 및 대출을 규제하는지 완화하는지에 따라 부동산 가격이 변하게 됩니다.
위 네 가지가 가장 중요하며 금리, 인구, 경기상황, 호재 등은 2차 요인이라고 설명합니다.
폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 그 선물은 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 쌀 때 사서 비싸게 파는 게 매매의 대원칙입니다.
-이현철-
이상으로 이현철 소장님의 '아파트 투자는 사이클이다' 책 리뷰를 마치겠습니다.
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